嘉宾：上海一笑
记录：深圳张爱萍
嘉宾介绍：
一笑加一笑:
拙勇堂黑钻|资产大伽|奥地利经济学者
上海房产实战派 |资产配置专家
曾任：NASDAQ上市公司中国区总经理
现任：房产咨询公司合伙人
擅长：低风险证券投资和房产投资
A多年房产投资经验，目前上海多套
B帮多位委托人完成了上海购房
C帮多位托人完成了家庭资产配置，避免了购房踩坑
房子资料，原始资料都要打包收拾好
金融窍门：
1、按揭贷款
40年按揭贷款
前10年先息后本，后20年等额本息
前3年先息后本，后27年等额本息
2、抵押贷款
10年先息后本，利率2.6%
信息差→同样的月供，你可以供更大的房子；同样的房子，你可以还更少的月供
还款比较
上海政策解读：
上海买房三要素：
1，限购
上海户口家庭：2-3套
上海单身：1-2套
外地户口家庭：可能2套
外地单身：可能2套
2，房票（提前准备）
落户
5年社保、 个税
无限房票大法
护照大法
革命友谊
HP、送老婆
公司买房
BKS、BNS
3，贷款
按揭贷款:
首套：首付15%，3.4%
二套：首付20-25%，3.6-3.8%
一押：最低2.4%，主流2.65%
二押：最低2.4%，主流2.65%
信用贷：最低3%
政策放松五步曲
•不急转弯
•慢转弯
•转弯
•轰油门
•加速
现在到加速阶段了
政策工具箱
降首付比例、 降利率✔️
降税费(含调普通住宅线)✔️
放松限购(含解放单身)(✔️)
退税(个税)✔️
取消离婚追溯(✔️)
继续降首付比例、降利率(✔️)
全额增值税5改3(或5改2)
社保3改2(或3改1)
单身一年外环外✔️
外环外放开限购？完全放开限购？
送户口、送LP？
2024年5月上海限购政策篇
•取消离婚、赠与占购房资格(老人与孩子，民政局)
•支持企业购买2000年以前70平以下房子，目标老破小，响应以旧换新
有人问香港的房子怎么样？小心小心再小心，被炒贵了，贵的都没边了
“沪九条”限购政策补充
非沪籍外地人，卖出上海唯一住房，再继续购买可以不用提供社保&税单，可以直接买进！2024年5月28日以后出售置换的适用
•注意：卖出买进，产权人必须要一致
•鼓励原来在上海有房产的外地人，但后来社保断缴导致目前没有购房资格的，可以挂牌进行置换，无需社保（赶紧准备了）
有人说：终于想明白了，上海户籍二胎家庭买好第三套房后离婚，一方带着两娃净身出户，一方拿3套房，带两娃的一方可再买两套房！这样5张房票就出来了，富人的操盘，牛逼
上海楼市：
1，超远郊不要买
全国房子过剩，实际上海的房子也过剩了，上海很多房子也不优质了，但是大家想要购买的房子没有过剩。
2，你要知道城市如何发展
上海由西向东形成
未来这个区域不能有大量动迁
北面中环相当于南面外环
上海发展的4次大战略
1、1986-2000年上海城市总体规划
买陆家嘴
2、1999-2020年上海城市总体规划
3、2020年前发展黄浦江两岸
4、2017-2035上海城市总体规划
沿江发展
一东一西
人民广场不要超过23公里
浦东简单：就业和学区
择房之小区
1，外环外
文来小学+中学
2、内环内
进才小学+中学
楼市的周期
启动期
爆发期
赶顶期
盘整期（现在）
上海市中心稳固
这一波上涨后，接盘侠来自何方？
择房之规划
普通人买房
出门找个中介->买房->买了坑房、买错城市、买错板块、买偏 了、买贵了、买小了.....->
后悔了
5-6年..….循环一次
上海每年只供应8万套新房
上海郊区高楼不多，内环高楼多
上海不会乱发展
杭州、苏州、南京，都不太行
杭州发展可以，但是供应量太大了。杭州，政府效率高，企业不错，但是不能只往某个产业买，而是要往市中心买
天津被合肥赶超了
上海：世界500强+国企
北京：世界500强+国企+央企
深圳比不上上海，穷二代vs富二代
东莞没有中心，都不叫城，叫镇，不稳，各自为政，没有房地产
珠三角就深圳和广州行，其他城市别买了
长沙，被低估了，可能会长期被低估
西安到了人口上限，把汉中的人口都吸引过来差不多了
杭州湾和大亚湾，就是投资者的眼泪
河南南阳？郑州都不行，还南阳？
昆明，什么时候好？发展东南亚的时候
泉州，还比不上南宁
江西？江西没有房地产
四川宜宾？四川成都房子都乌央乌央，还宜宾？要买肯定找头牌啊